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东莞新政明确商品房价涨幅限制有何深意?专家解读

2021-04-29 18:14:58 中新经纬

  中新经纬客户端4月29日电 东莞住建局网站29日发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》提到,从严控制在售项目价格涨幅。

  《通知》要求,住房城乡建设部门要按照重点监测城市的标准要求,加强房地产市场监测分析,科学研判市场动态,准确把握发展趋势。当房价出现较快上涨势头时,可根据房地产市场调控目标,根据区域房价水平、供需情况等,设置差别化价格调整幅度,切实保持房价平稳可控。

  《通知》明确,通过招拍挂取得土地的新建商品住房项目,自通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的,应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素,合理制定新建商品住房销售价格,并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。

  如经审核发现开发企业申报价格明显不合理的,东莞市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。经审核确认的新建商品住房申报价格,作为该项目在本年内申请办理预(现)售批次的平均申报价格,开发企业可根据拟办预(现)售楼栋的情况自行定价,但须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%(地面建筑层数4层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)栋申报均价相差幅度不超过40%),同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。

  通过协议转让等方式取得土地的新建商品住房项目,自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的,其销售价格定价原则参照招拍挂取得土地的商品住房项目,其中可售楼面地价按照不高于所在镇街(园区)上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%确定,上一年度无住宅用地挂牌出让的,参照房价水平相当的周边镇街(园区),按不高于其上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%确定。

  《通知》提到,本通知施行之日前已办理过预(现)售的新建商品住房项目,后续批次住宅按以下办法申报销售价格。

  该项目如按第二点的定价原则计算的控制价格低于现价,可按现价执行,如按第二点的定价原则计算的控制价格高于现价,则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变,降幅不限。

  《通知》提到,各园区、镇(街)住房城乡建设局加强对辖区新建商品住房项目的巡查监督,如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的,应立即发出提示函,督促开发企业尽快申请办理预售,并同时抄报市住房城乡建设局。发函提示一个月后,开发企业无正当理由仍不提交预售申请的,市住房城乡建设局暂停办理该项目预售,并通知市不动产登记中心暂停办理该项目在建工程抵押手续。开发企业需向市住房城乡建设局出具承诺函,承诺该项目剩余住宅楼栋达到现房销售条件后申请办理现售。

  《通知》还提到,开发企业应严格执行商品房销售明码标价制度,实行明码标价和“一房一价”,在取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。商品房经营者应当按照《商品房销售明码标价规定》实行明码标价,不得有以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费等违规行为。市场监督管理部门会同住房城乡建设等部门,将加大对商品房销售价格行为的监管力度,并加强联合惩戒。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策提出了几条控制房价的新举措,是后续各地政府、房企营销部门和购房者等所需要积极关注的。

  首先是控制单价相差幅度。严跃进分析称,此次政策明确,同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%,同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。换而言之,横向看,小区不同楼盘之间的均价差异不能超过10%。纵向看,一个楼盘的最贵户型和最便宜户型价格不能超过25%。此类规定,有助于规范不同楼栋和不同楼层的定价,也减少了一些虚高价格项目的出现。

  第二是控制新批次的涨幅。此次政策明确,相关项目如按既有的定价原则计算的控制价格高于现价,则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。类似规定也是为了新批次项目随意涨价的做法。根据此类规定,第二批项目价格涨幅最多是第一批基础上的5%,这样有助于抑制房企随意申报价格、无序上涨的做法。

  第三是减少涨价频率。此次政策明确,未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数)。从此类规定可以看出,对于部分项目后续要调价的,必须等待一年时间才可以,且有涨幅的控制。这样可以房企频频申请调价的冲动,类似频率减少也使得调价的空间减少,进而倒逼房企主动按既有价格销售。(中新经纬APP)

(编辑:吴晓薇)
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